سمت و سوی بازار مسکن در فصل تابستان/ سیگنال‌های خروج از رکود

تحولات بازار مسکن تهران و در نتیجه بازار مسکن سایر شهرهای بزرگ در چند ماه اخیر حاکی از وجود سیگنال‌های «خروج از رکود» است. خروج از رکود حالتی است که تعداد معاملات به مرور رو به افزایش است. فعالان بازار انتظار کمی برای کاهش یا ثبات قیمت دارند و لذا تقاضا برای خرید مسکن رو به افزایش است.

به گزارش اقتصادنیوز، بازار مسکن با توجه به کاهش نرخ سود بانکی در تابستان امسال به کدام سو می‌رود؟ این موضوعی است که «محمد کوثری» تحلیلگر بازار مسکن به واکاوی آن در شماره 183 هفته‌نامه تجارت فردا پرداخته است. در ادامه شرح کامل این تحلیل را می خوانید. 

از حدود سه سال پیش بازار مسکن کشور وارد وضعیتی آرام و راکد شده و این شرایط کماکان تا بهار 1395 نیز ادامهدار بوده است. رکود بازار در سمت تقاضا قطعاً باب میل مصرفکننده است و متقاضی مسکن از کاهش و حتی ثبات قیمتها استقبال میکند، اما در سمت عرضه کاهش قیمت خبر خوبی برای فروشندگان یا سازندگان نیست و به طور طبیعی کاهش ساخت و ساز را به دنبال دارد که در صورت ادامهدار بودن میتواند در آینده مشکلآفرین شود.

 اگرچه هنوز برای شهرستانها آمار رسمی از متغیرهای بازار مسکن در فصل اول سال جاری منتشر نشده، این آمار برای تهران موجود است و لذا بازار مسکن تهران به عنوان نمونهای از بازار همه شهرهای بزرگ بررسی میشود. برای تحلیل دقیقتر قیمت واحدهای مسکونی استخراجشده از سامانه ثبت معاملات، بهتر است به میانگین متحرک چندماهه این قیمتها توجه کنیم؛ چرا که در بازه زمانی کوتاه مثل یک ماه تعداد معاملات محدود بوده و این امکان وجود دارد که حتی با تغییر محل انجام معاملات از مناطق ارزانقیمت به مناطق گرانقیمت یا برعکس، متوسط قیمت در کل شهر دچار تغییر قابل توجهی شود که در واقع به دلیل تغییر قیمت واحدهای مسکونی یکسان و سازگار نبوده است.نمودار 1 میانگین متحرک سه ماهه قیمت واحدهای مسکونی معامله شده در تهران را بر اساس آمار سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات نشان می‌دهد که ثبات نسبی و کم بودن نوسان طی 24 ماه اخیر در آن مشهود است.

آمار
سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات نشان میدهد که ثبات نسبی و کم بودن نوسان طی 24 ماه اخیر در آن مشهود است. متوسط قیمت اسمی یک مترمربع واحد مسکونی معاملهشده در بهار 1395 در تهران تنها حدود سه درصد بیشتر از این قیمت در بهار 1393 بوده است. این در حالی است که شاخص قیمت مصرفکننده بهرغم نرخ رشد کاهنده، از بهار 1393 تا بهار 1395 معادل24.2 درصد رشد داشته که به معنی کاهش بیش از 20درصدی قیمت حقیقی مسکن طی این دو سال است. با این حال چنان که در نمودارمشاهده میشود، میانگین متحرک تعداد آپارتمانهای مسکونی معاملهشده در طول 24 ماه اخیر نهتنها تغییر مثبتی نداشته، بلکه در سه ماه ابتدایی سال 1395 از بسیاری از ماههای سال 1393 نیز کمتر بوده است. از یک طرف بالا بودن سطح عمومی قیمت واحدهای مسکونی -نشأت گرفته از جهش سالهای ابتدایی دهه 1390- باعث خروج متقاضیان مصرفی از این بازار شده و از طرف دیگر ثبات نسبی قیمتها و فقدان انتظار مثبت برای آینده آن متقاضیان غیرمصرفی را از بازار دور کرده است. این امر خرید و فروش مسکن را با افت قابل توجه همراه کرده و به رکود معاملاتی آن انجامیده که خود نیز مزید بر علت شده و روند غیرصعودی و حتی نزولی قیمت واحدهای مسکونی را رقم زده است.



عمده واحدهای مسکونی معاملهشده در شهر تهران به خصوص در سه سال اخیر، واحدهای با متراژ کم و با قیمت نسبتاً پایین بودهاند. در بهار سال 1395 نزدیک به 90 درصد واحدهای مسکونی معاملهشده کمتر از 130 مترمربع مساحت داشتهاند، قیمت هر مترمربع حدود 76 درصد آنها بین دو تا شش میلیون تومان بوده، و بیش از 78 درصد نیز در کل کمتر از 490 میلیون تومان قیمت داشتهاند. نمودارهای 3 تا 5 این مقایسهها را بهتر نشان میدهند. نکته قابل توجه در نمودار 3 اینکه، طی سه سال اخیر به مرور از سهم معاملات واحدهای کمتر از 60 متر کم شده و به سهم معاملات واحدهای 60 تا 130 متر افزوده شده است. بهبود نسبی قدرت خرید متقاضیان ناشی از افت قابل توجه قیمت حقیقی واحدهای مسکونی نسبت به دو سال قبل، میتواند از جمله دلایل این اتفاق باشد.



در بررسی شرایط فعلی بازار مسکن کشور کماکان مشکل عدم تنوع و کفایت ابزارهای تامین مالی محسوس است. بررسی ادوار تجاری بازار مسکن در ایران حاکی از آن است که ناکارآمدی تامین مالی مسکن در کشور همواره به عمق رکود در این بازار افزوده و جهشهای قیمتی دوره رونق را شدیدتر کرده است.

بررسی عوامل تاثیرگذار بر بازار

عوامل متعددی بر بازار مسکن تاثیرگذار هستند که در ایران به عنوان یک کشور صادرکننده نفت، درآمدهای نفتی دولت مهمترین عامل است. با این حال تاثیر نفت بر مسکن در یک رابطه بلندمدت تعریف میشود و در کوتاهمدت معناداری این رابطه کم است. در شرایط فعلی در کوتاهمدت، سه عامل سود سپردههای بانکی، تسهیلات اعطایی مسکن و رشد اقتصادی بیش از سایر عوامل بازار مسکن کشور را تحت تاثیر قرار میدهند.

1-  بازاری که بیش از سایر بازارها توانسته رقیبی برای بازار مسکن کشور محسوب شود، بازار پول یا همان سپردههای بانکی بوده است. بازار پول از آن جهت که ریسک ندارد، با یک جذابیت حداقلی میتواند مقصد بخش عمدهای از سرمایههای سرمایهگذاران باشد. به همین دلیل است که رکود اخیر مسکن بیش از اینکه سبب حرکت نقدینگی به سمت بازارهایی مثل بورس، ارز یا طلا شود، سبب افزایش حجم سپردههای سرمایهگذاری بلندمدت بانکی شده است.

سود سپردههای مدتدار بانکی طی حدود یک سال از

تبلیغات

تمامی مطالب از سایت های مجاز فارسی و ایرانی تهیه و جمع آوری شده است، در صورت وجود هرگونه مشکل از طریق info@morix.ir تخلف اطلاع دهید.

جدیدترین اخبار

داغ ترین اخبار